क्या है 'RERA' और क्या था इसे लागू करने का उदेश्य ?

What is RERA : जब भी रियल एस्टेट से जुड़ी कोई भी बात होती है वहां RERA (रेरा) का जिक्र जरूर किया जाता है। हालांकि, हम में से कई लोग ऐसे है। जिन्हें RERA क्या है, कब लागू हुआ और इसे लागू करने का उदेश्य भी नहीं पता है। तो चलिए जाने, क्या है RERA?

क्या है RERA ?

RERA यानी रियल एस्टेट (रेग्युलेशन एंड डेवेलपमेंट) एक्ट (Real Estate Regulations Act ) साल 2016 भारत की संसद का एक अधिनियम है जो, घरेलू खरीददारों की रक्षा करने के साथ-साथ अचल संपत्ति उद्योग में बढ़ावा देने के लिए मदद करता है। जब भी कोई रियल एस्टेट से जुड़ी डील होती है तब रियल एस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी रजिस्ट्रेशन से अप्रूवल लेना जरूरी होता है और यह अप्रूवल RERA के तहत आता है।

कब लागू हुआ :

यह कानून संसद द्वारा 15 जून 2005 को पारित किया गया था और 12 अक्तूबर 2005 को पूरी तरह से लागू हुआ था। भारत में सूचना का खुलासा सरकारी गोपनीयता अधिनियम 1923 और अन्य विशेष कानूनों द्वारा प्रतिबंधित किया गया था, जो नए आरटीआई कानून को निस्तारण करता है। इसके बाद यह अधिनियम 10 मार्च 2016 को राज्य सभा द्वारा और 15 मार्च 2016 को लोकसभा द्वारा बिल पारित करने पर 1 मई 2016 से लागू हुआ था, जिसमें से 929 अधिसूचनाएं अधिसूचित हुईं। शेष प्रावधान 1 मई 2017 से लागू होंगे। केन्द्रीय और राज्य सरकारें छह महीने की सांविधिक अवधि के भीतर अधिनियम के तहत नियमों को सूचित करने के लिए उत्तरदायी हैं।

RERA लागू करने के उद्देश्य :

किसी भी रियल एस्टेट से जुड़ी परियोजना को पूरा करने में मदद करने के उद्देश्य से RERA लागू किया गया था। इसका उद्देश्य खरीदारों की शिकायतों को दूर करने और देश के रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता और उत्तरदायित्व लाना है। यह भारत की विशाल और बढ़ती हुई अर्थव्यवस्था के अनुरूप है, क्योंकि भविष्य में बहुत से लोग रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश करेंगे। इसके अलावा इसको लागू करने का अन्य उदेश्य यह था कि, RERA दुबई भूमि संसाधन विभाग का एक हिस्सा है ये कानूनी रूपरेखा को पारदर्शिता और प्रभावशीलता प्रदान करता है। विदेशी निवेश बढ़ाने के लिए दुबई में रियल एस्टेट सेक्टर में policies और योजनाएं स्थापित करने के लिए इसे लागू किया गया। दुबई में रियल एस्टेट सेक्टर को विनियमित करने के लिए एजेंसी की पूरी वित्तीय और प्रशासनिक स्वतंत्रता है। जब संपत्ति बाजार में शामिल कोई व्यवसाय करता है तब RERA का उद्देश्य निवेशकों, डेवलपर्स और खरीदारों के लिए एक ऑन लाइन सोसायटी के साथ-साथ सहयोगी क्षेत्रों (बैंकों, कानूनी फर्म और बीमा कंपनियों) के लिए एक-दूसरे के साथ और RERA के साथ सहयोग करना होता है

मुख्य प्रावधान :

• राज्य स्तर पर ‘रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण’ (RERA) के गठन का प्रावधान।

• त्वरित न्यायाधिकरणों द्वारा विवादों का 60 दिन के भीतर समाधान का प्रावधान।

• ग्राहकों से ली गई 70 प्रतिशत धनराशि को अलग बैंक में रखने एवं उसका केवल निर्माण कार्य में प्रयोग का प्रावधान।

• परियोजना संबंधी जानकारी जैसे-प्रोजेक्ट का ले-आउट, स्वीकृति, ठेकेदार एवं प्रोजेक्ट की मियाद का विवरण खरीददार को अनिवार्यतः देने का प्रावधान।

• पूर्वसूचित समय-सीमा में निर्माण कार्य पूरा न करने पर बिल्डर द्वारा उपभोक्ता को ब्याज के भुगतान का प्रावधान। यह उसी दर पर होगा जिस दर पर वह भुगतान में हुई चूक के लिए उपभोक्ता से ब्याज वसूलता।

• रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के आदेश की अवहेलना की स्थिति में बिल्डर के लिए 3 वर्ष की सजा व जुर्माने का प्रावधान एवं रियल एस्टेट एजेंट और उपभोक्ता के लिए 1 वर्ष की सजा का प्रावधान।

RERA के फायदे :

• यह आवासीय और वाणिज्यिक दोनों परियोजनाओं से संबंधित लेनदेन को विनियमित करता है।

• राज्य स्तर के रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरणों (RERA) को स्थापित करने में मदद करना और उनका रखरखाव सुनिश्चित करता है।

• यह कानून आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति लेनदेन दोनों को नियंत्रित करने के लिए रियल एस्टेट नियामक के अधिकार पर निहित है।

• किसी भी बिल्डर के खिलाफ शिकायतों के निवारण के लिए सरकारी निकाय से संपर्क किया जाना हो यह उस विशेष राज्य के लिए राज्य रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण को स्थापित करता है।

• यह प्रत्येक राज्य के अधिनियम को अनुसमर्थित करता है।

• यह अधिनियम डेवलपर को एक समर्पित बैंक खाते में 70% परियोजना निधि पार्क करने के लिए बाध्य करता है।

• यह कानून डेवलपर्स के लिए परियोजना की योजना, लेआउट, सरकारी अनुमोदन, भूमि शीर्षक स्थिति, परियोजना के लिए उप ठेकेदारों, राज्य रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (RERA) के साथ पूरा होने के लिए समय सारिणी के बारे में सभी जानकारी पोस्ट करने के लिए अनिवार्य बनाता है।

• अगर परियोजना में कोई कमी देखी जा रही है तो खरीदार बिक्री के बाद मांग पर कब्ज़ा करने के एक वर्ष के भीतर डेवलपर से लिखित रूप से संपर्क कर सकता है।

• 500 से अधिक वर्ग मीटर या आठ से अधिक अपार्टमेंट को मापने वाले प्रत्येक परियोजना को रेरा के साथ पंजीकृत करना।

RERA से जुड़े प्रमुख बिंदु :

1. पंजीकरण सभी वाणिज्यिक और आवासीय रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए अनिवार्य है साथ ही अचल संपत्ति क्षेत्र को विनियमित करेगा, यदि भूमि का क्षेत्रफल 500 वर्ग मीटर या 8 अपार्टमेंटों के लिए विकसित किया जाए। रीयल एस्टेट एजेंटों को किसी रीयल एस्टेट लेनदेन को सुविधाजनक बनाने के लिए RERA के साथ स्वयं पंजीकरण करना होगा।

2. नए कानून के अनुसार, डेवलपर को परियोजना के निर्माण लागत को पूरा करने के लिए एक अलग एस्क्रौ खाते में खरीदार से एकत्र किए गए 70% धनराशि का स्थान देना होगा। यह डेवलपर्स पर एक चेक रखेगा जो कि खरीदार के पैसे को एक नया प्रोजेक्ट शुरू करने के लिए एक पैसा खर्च करने के बजाय, जो कि पैसा एकत्र किया गया था और यह भी सुनिश्चित करता है कि संबंधित परियोजना समय(पन्द्रह दिनों की अवधि) पर पूरा हो जाए।  

3. डेवलपर्स परियोजना को तब तक नहीं बेच सकते हैं जब तक कि परियोजना RERA के साथ पंजीकृत न हो और प्रारंभिक प्रमाणपत्र जगह में हो। इससे कई ऐसे खरीदारों को राहत मिलेगी जिनकी परियोजनाएं एक अनुमोदन या अन्य की आवश्यकता के लिए फंसे रहती हैं। इसके साथ, परियोजनाओं की बिक्री शुरू करने के बाद अब इतिहास है। ये सट्टेबाजों के लिए बुरी खबर है। और वास्तविक खरीदारों के लिए अच्छी खबर है।

4. बिल्डर द्वारा योजना में कोई भी बदलाव को परियोजना में आवंटियों या खरीदारों के 2 / 3rd से अनुमोदन की आवश्यकता होगी।

5. अधिकारियों को अधिकार की तारीख के 5 वर्षों के भीतर होने वाले किसी भी संरचनात्मक दोष के लिए उत्तरदायी होगा। कुछ डेवलपर, इनमें से सभी नहीं, किसी भी संरचनात्मक दोष के लिए 1-3 साल की वारंटी प्रदान करते हैं।

6. यदि किसी खरीदार को झूठी प्रतिनिधित्व या विज्ञापनों के माध्यम से खरीद में धोखा दिया गया है, तो उसके पास परियोजना से बाहर निकलने का विकल्प है। डेवलपर, इस तरह के मामले में, ब्याज के साथ पैसे वापस करना होगा।

7. किसी भी शिकायत को 60 दिनों के भीतर राज्य RERA द्वारा हल किया जाना चाहिए। यदि आप RERA के फैसले से संतुष्ट हैं, तो आप रियल एस्टेट अपीलीय ट्रिब्यूनल से संपर्क कर सकते हैं।

8. किसी भी अचल संपत्ति डेवलपर या रियल एस्टेट एजेंट जो इस अधिनियम के प्रावधानों के उल्लंघन में कार्य करते हैं या RERA के आदेशों या निर्देशों का पालन करने से इनकार करते हैं, उन्हें 3 साल तक भारी दंड और कारावास का सामना करना पड़ता हैं। यहां तक कि खरीदार जो प्राधिकरण या अपीलीय ट्रिब्यूनल के आदेशों का पालन नहीं करते हैं, उन्हें भारी जुर्माना और एक वर्ष तक की कारावास का सामना करना पड़ता है।

9. नए कानून के अनुसार, डेवलपर खरीदार की लिखित सहमति के बिना योजना में कोई भी परिवर्तन नहीं कर सकता। यह प्रावधान डेवलपर को अपनी परियोजनाओं की लागत में वृद्धि करने की अनुमति नहीं देगा।

10. कानून यह सुनिश्चित करता है कि रीयल्टी परियोजना समय पर पूरा हो गया है। यदि देरी हो, तो डेवलपर को खरीदार द्वारा प्रदत्त राशि पर ब्याज का भुगतान करना होगा।

11. अगर खरीदार को इस परियोजना में कोई कमी मिलती है तो खरीदार अपने कब्जे लेने के एक वर्ष के भीतर लिखित में डेवलपर से संपर्क कर सकता है।